(в статье использованы данные по состоянию на 2018 г.)
В связи с последними событиями, связанными с проведением государственной кадастровой оценки (далее – ГКО), налог на имущество, вместо инвентаризационной, будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости. Не вдаваясь в детали, стоит отметить, что инвентаризационная стоимость не имеет ничего общего с рыночной. Кадастровая же, по своей сути, должна быть приближена к рыночной стоимости, в соответствии с основными принципами налогообложения. (п. 3 ст. 3 НК РФ — «Налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными»).
Раньше, до введения в действие 237 ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке», кадастровая оценка проводилась в соответствии с ФЗ 135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности». Определение кадастровой стоимости осуществлялось независимыми оценочными организациями, посредством проведения соответствующего аукциона и последующего составления отчета об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Теперь данную обязанность возложили на государственные бюджетные учреждения, созданные в каждом субъекте РФ. Пенза не стала исключением. На данный момент, вопросами проведения ГКО в Пензенской области занимается ГБУ «Государственная кадастровая оценка», по адресу: г. Пенза, ул. Некрасова, д. 26.
Распространенные вопросы по кадастровой стоимости
Попробуем максимально сжато, простыми словами, ответить на основные вопросы, возникающие у владельцев объектов недвижимого имущества, подлежащего налогообложению, исходя из кадастровой стоимости:
| Вопрос | Ответ |
| Как узнать кадастровую стоимость принадлежащего мне объекта недвижимости? | Два наиболее оптимальных и простых варианта:
1. Пройти по ссылке rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Если есть информация о кадастровом номере, то просто вводим данный номер в соответствующее поле и получаем всю информацию о кадастровой стоимости объекта, срок – моментально. 2. Заказать в любом МФЦ выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости |
| Узнал и неприятно удивился, почему такая большая стоимость? | Варианта два:
1. Это техническая ошибка (пример, при проведении ГКО в колонку квартиры «Площадь» попало значение «Год постройки» и получилась квартира, площадью, к примеру, 1988 кв.м.). 2. Это потому, что так посчитали кадастровые оценщики. Для того, чтобы полноценно разобраться с вопросом «А почему так посчитали кадастровые оценщики?», требуется специальные знания, которыми обладают далеко не все оценщики (а если быть откровенными до конца, то единицы), не говоря о простых гражданах. Если все же хочется во всем разобраться самому, то стоит обратиться к приказу № 226 от 12 мая 2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». После этого необходимо изучить отчет об определении ГКО, данная информация в открытом доступе и будет публиковаться на сайте Департамента гос. имущества Пензенской области (либо сайте ГБУ «Государственная кадастровая оценка» Пензенской области), а также сайте Росреестра, в фонде данных государственной кадастровой оценки. Кроме того, для проведения ГКО используется СПО (специальное программное обеспечение), которое приобретается специально для нужд организаций, занимающихся ГКО. Все описанное является лишь частью всех необходимых операций, для ответа на выше озвученный вопрос. |
| Что делать, если это техническая ошибка? | Если это техническая ошибка, то тут все достаточно просто. Соответствующим образом извещаете ГБУ «Государственная кадастровая оценка» Пензенской области с приложением необходимых документов, согласно которым техническая ошибка исправляется (подробнее в ст. 21,22 ФЗ 237 «О государственной кадастровой оценке»). |
| Что делать, если технической ошибки нет, но стоимость вызывает сомнения? | Оспорить кадастровую стоимость в установленном порядке можно тремя путями.
1. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия). Данный орган будет создаваться при департаменте гос. Имущества Пензенской области (на дату подготовки данного материала действует комиссия при Росреестре, в рамках 135 ФЗ), представляет собой некоторое количество участников (членов комиссии), которые, в процессе заседания выясняют, справедливо ли определена кадастровая стоимость каждого конкретного объекта оценки или нет. 2. Суд. Применительно к Пензенской области, исковое заявление необходимо подавать в Пензенский областной суд (г. Пенза, ул. Максима Горького, д. 40). 3. Помимо суда и комиссии, появляется (ранее такой возможности не было) 3-ий вариант изменить кадастровую стоимость недвижимости. Необходимо обратиться в ГБУ «Государственная кадастровая оценка» Пензенской области. Порядок рассмотрения обращений пока что не вступил в силу, для ознакомления — Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 июня 2017 г. № 317 “Об утверждении Порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений”. |
| Что нужно, чтобы оспорить кадастровую стоимость (комиссия, суд)? | Во всех случаях оспаривания кадастровой стоимости, при обращении в суд, или в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, пакет документовследующий (п. 9 ст. 22 ФЗ 237 «О государственной кадастровой оценке»):
1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; 2) Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; 3) Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа. Также, в случае с комиссией необходимо приложить заявление на оспаривание кадастровой стоимости, а в случае с судом, необходимые документы, прилагаемые к административному исковому заявлению (ст. 126 КАС РФ) |
| Что нужно, чтобы оспорить кадастровую стоимость (ГБУ)? | Обращение об исправлении технической, или методологической ошибки, допущенных при определении кадастровой стоимости, должно содержать:
1) фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; 2) кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается обращение об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; 3) суть обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки; 4) информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости. 5) документы, подтверждающие наличие технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости 6) к обращению об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть приложена декларация о характеристиках объекта недвижимости Подробнее в статье 21 ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке». |
| Сколько стоит оспорить кадастровую стоимость? | Стоимость оспаривания кадастровой стоимости складывается из следующих составляющих:
1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости – бесплатно, срок – 5 рабочих дней (в бумажном виде). 2. Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа – в случае если это выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, то 400 рублей, срок – 5 рабочих дней. 3. Отчет об оценке рыночной стоимости. Все сугубо индивидуально, приблизительные цены следующие:
Срок – 1-2 недели. 4. Если подается исковое заявление в суд, то соответственно дополнительные расходы на услуги юриста. |
| Какова вероятность, что все получится и кадастровую стоимость можно будет снизить (суд)? | В случае, если объективно стоимость объекта недвижимости завышена, то вероятность высокая.
Если судить по практике, сложившейся на территории Пензенской области, то наиболее лояльно к проблемам владельцев недвижимого имущества, относится суд (подавать заявление необходимо в Пензенский областной суд). Судебная практика на сегодняшний день достаточна для того, чтобы иметь представление о стоимости большинства объектов недвижимости. Если же, кадастровая стоимость объекта уже низкая, а хочется еще ниже, то в данном случае вероятность оспорить стремится к нулю. При имеющихся сомнениях назначается судебная экспертиза, которая независимо определяет рыночную стоимость объектов недвижимости. |
| Какова вероятность, что все получится и кадастровую стоимость можно будет снизить (комиссия)? | Так же, как и при оспаривании кадастровой стоимости в суде, если объективно стоимость объекта недвижимости завышена, то вероятность высокая, но существуют отличия. В первую очередь, обращается внимание на замечания, представленные сотрудниками ГБУ, которых приглашают на заседания комиссии, т.е. имеется некая заинтересованность (поскольку само учреждение определяло кадастровую стоимость), в отличие от суда.
В следствие этого, вероятность оспорить кадастровую стоимость,с первого раза, гораздо ниже. Однако подача заявлений в комиссию бесплатна, и количество обращений не ограничено, что делает этот путь оспаривания кадастровой стоимости, более экономически привлекательным. |
| Какова вероятность, что все получится и кадастровую стоимость можно будет снизить (ГБУ)? | Возможность такая имеется, поэтому имеет смысл сначала обратиться в ГБУ за разъяснениями |
| Какие подводные камни? | Большинство проблем связаны с подготовкой отчета об оценке недостаточно квалифицированными оценочными компаниями, поскольку основным предметом рассмотрения спора о возможности снижения кадастровой стоимости, как в комиссии, так и в суде, является отчет об оценке, и от того, насколько он подготовлен грамотно и качественно, напрямую зависит итоговый результат.
Прежде чем выбрать оценщика, настоятельно рекомендуется ознакомиться с практикой, в решении вопросов об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной у оценочных компаний. |
Наверняка после ознакомления с представленной информацией вопросов не убавилось, а стало еще больше.
На сайте ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» периодически будет публиковаться информация, связанная с вопросами ГКО.
Ориентировочная оценка рыночной стоимости недвижимости
Далее приведем примерный диапазон значений рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Пензенской области.
Для простоты восприятия выделим несколько сегментов недвижимости, где деление на п. 1 и п. 2 характерно только для областного центра и крупнейших населенных пунктов области:
- Торговля – объекты, связанные с ведением торговой деятельности, в т.ч. рынки, торговые центры, магазины и т.д.
- Административное – объекты, преимущественно офисного назначения (здания административного, бытового назначения).
- Промышленность – объекты производственно-складского назначения (в т.ч. коровники, свинарники и т.д.)
Таблица 1. Примерные цены на земельные участки коммерческого назначения, расположенные на территории Пензенской области, в расчете на 1 кв.м.:
| Местоположение | Торговля, руб. | Административное, руб. | Промышленность, руб. |
| Г. Пенза | 2000-12000 | 1500-5000 | 500-2000 |
| Приближенные районы к Пензе (в пределах ~20 км) | 500-1500 | 200-1000 | |
| Крупнейшие населенные пункты | 500-2000 | 200-1000 | 50-250 |
| Прочие районные центры | 150-500 | 30-150 | |
| Прочие населенные пункты | 30-200 | 10-100 | |
Данные цифры можно использовать исключительно как ориентир, для понимания сложившегося уровня рыночных цен на рассматриваемую недвижимость. Согласно экспертному мнению сотрудников ООО «Межрегиональный центр независимой оценки», в представленный диапазон попадают 80% объектов недвижимого имущества.
Различные уникальные характеристики участков (оживленный участок на трассе М5, либо примыкание к Сурскому водохранилищу и т.д.) могут «пробивать» верхние значения указанных цен.
Кроме того, торги по продаже земельных участков могут и проходят по ценам 3, 5, 7 рублей за 1 кв.м., но объективно рыночной информацией не являются, поэтому не входят в указанный диапазон рыночной стоимости.
Далее рассмотрим цены на объекты капитального строительства, в расчете на 1 кв.м., с учетом земельного участка.
Таблица 2. Примерные цены на объекты капитального строительства коммерческого назначения, расположенные на территории г. Пензы, в расчете на 1 кв.м.:
| Местоположение | Торговля, руб. | Административное, руб. | Промышленность, руб. |
| Г. Пенза | 30000-80000 | 20000-60000 | 6000-18000 |
| Приближенные районы к Пензе (в пределах ~20 км) | 5000-25000 | 3000-12000 | |
| Крупнейшие населенные пункты | 8000-30000 | 5000-20000 | 1500-15000 |
| Прочие районные центры | 3000-15000 | 500-5000 | |
| Прочие населенные пункты | 1000-10000 | 300-3000 | |
Стоимость земельных участков рассчитывается индивидуально для каждого объекта, поскольку площадь земли для условно подобных объектов может различаться существенным образом.
Как правило, наименьшую стоимость имеют различные коровники, свинарники, птичники и т.д. находящиеся в условно-пригодном состоянии, не исключено, что под разбор.
Более подробный и детальный анализ объектов коммерческого назначения будет дополнительно публиковаться на сайте компании ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» (МЦНО), занимающейся вопросами определения рыночной стоимости, в частности, для разрешения спора о возможности установления кадастровой стоимости в размере рыночной.