Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость — один из видов оценки недвижимости, выполняемых госорганами, который призван быть максимально приближенным к рыночной стоимости. Но на практике, в силу чрезмерной унификации оценочных процедур, недостаточного объема информации, результат кадастровой оценки бывает завышен, что дает право собственнику имущества его оспорить.

Для этого требуется представить альтернативную оценку объекта с обоснованной рыночной стоимостью, подготовленную сертифицированным специалистом-оценщиком. Проведение оценки для оспаривания кадастровой стоимости — один из видов услуг, предлагаемых заказчикам в «Межрегиональном Центре Независимой Оценки» (МЦНО), г. Пенза.

Кадастровая оценка: к чему приводит завышение

Завышенный результат кадастрового оценивания приводит к росту налоговой нагрузки на субъектов экономики и обычных граждан, владеющих недвижимостью или заключающих сделки относительно нее. Полученная стоимость становится основой для исчисления:

  • налога на недвижимость, который физические лица уплачивают ежегодно с любых видов недвижимой собственности;
  • государственной пошлины, вносимой в бюджет при регистрации договоров отчуждения, мены;
  • налога на доходы физлиц по договорам дарения недвижимости;
  • арендной платы для землепользователей;
  • штрафов за нецелевое использование и платежей при изменении разрешенного вида земельной собственности;
  • в некоторых случаях, используется при выкупе земельных участков у муниципалитетов.

Причина возможного завышения кроется в применении методологии массовой оценки. Расчетные процедуры основываются на исходных данных по объектам, расположенным в единой или близкой ценовой зоне, со схожими техническими характеристиками, как и оцениваемая недвижимость. Информация группируется, проводится ее анализ, корректировка, путем применения поправочных коэффициентов. Моделирование стоимости объекта происходит с помощью общепринятых подходов: сравнительного, доходного или затратного. Если сущность объекта и исходные данные позволяют, приоритет отдается сравнительному подходу, как наиболее полно отражающему условия предстоящей сделки.

Таким образом, кадастровая оценка использует рыночные данные по ценам на подобное имущество. Но, в результате обработки информации, получают усредненную стоимость 1 кв.м земельного участка, здания, квартиры в некоем диапазоне, без учета факторов, влияющих на ценообразование конкретного объекта.

Оспаривание кадастровой стоимости: возможно ли?

Отвечаем утвердительно, и законодательство позволяет осуществить пересмотр. Действующая нормативная база утверждает, что кадастровая стоимость недвижимости не может превышать ее рыночную, исчисленную на ту же дату.

Законодателем предложено два способа пересмотра кадастрового оценивания:

  • решением Комиссии по рассмотрению подобных споров, которая действует при местных органах Росреестра, куда могут обратиться физические лица;
  • положительным решением суда — для юридических лиц.

Насколько перспективно оспорить кадастровую стоимость, показывает статистика. Большая часть обращений в Комиссию по урегулированию споров решено в пользу заявителя. Данные судебных органов показывают, что в 2016 году в 93% случаев истцами доказано завышение показателя кадастровой оценки.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости: перспективно

Практика показывает, что есть ряд объектов, для которых перспективен пересмотр кадастровой стоимости в сторону уменьшения.

Прежде всего, для имущественных комплексов, где объединяются стоимостные значения зданий, сооружений, коммуникаций и земли. Расчет происходит исходя из допущения, что земельный участок временно свободен от застройки, а оценка объектов капитального строительства — происходит в “отрыве” от земли, что может привести к завышению стоимости составляющих. Важно учесть корректное распределение коммуникаций между землей и строениями, что возможно выполнить только при осмотре, что исключит двойной учет инженерных систем. Кроме того, в данном направлении стоит обратить внимание на оценивание сооружений: такие объекты не имеют развитого рынка купли-продажи, что делает невозможным применение сравнительного подхода; а, следовательно, стоимость для отражения в реестре может быть завышена.

Для объектов, имеющих неудовлетворительное состояние. При определении технического состояния расчеты базируются на информации про год строительства, материал фундамента и внешних стен, группы капитальности. Оценочные процедуры исходят не из реального состояния объекта и возможности запуска его в работу, а предполагают, что покупатель может использовать недвижимость полностью и незамедлительно сразу после покупки. Перечисленные особенности создают основу для завышения стоимостного показателя. Работы по пересмотру оценки перспективны также для объектов незавершенных строительством, долгостроев.

Малоразвитые рынки: недвижимость, расположенная в небольших городах, поселках, для которых характерен дефицит достоверной информации о планируемых или состоявшихся сделках. В основу кадастровой оценки недвижимой собственности полагается оценочное моделирование, для которого производится объединение данных по нескольким близлежащим населенным пунктам. Объективное отсутствие информационного материала может привести к искажению результата кадастровой оценки.

Как мы выполняем работу

Основным документом, доказывающим позицию заявителя, является отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный по состоянию на дату проведения кадастровой оценки.

Специалисты ООО «Межрегиональный Центр Независимой Оценки» обращают внимание: это сложный вид оценочных работ, осуществляемых на корректно установленную ретроспективную дату. Для выполнения отчета, оценщик должен владеть:

  • знаниями о ценообразующих факторах, состоянии и тенденциях на соответствующем сегменте рынка недвижимости на период, на который проводится оценка;
  • достоверной и качественной информацией по стоимости подобного имущества, зафиксированной на ретроспективную дату;
  • методическими процедурами для проведения расчетов.

Выполнение оценки в МЦНО проводится в два этапа. Прежде всего, мы определяем насколько перспективно для заказчика оспаривание кадастровой стоимости. Для этого, по кадастровому номеру недвижимости, в течении 1-2 рабочих дней специалист-оценщик выполнит предварительный расчет рыночной стоимости и спрогнозирует возможность снижения налоговой нагрузки по интересующему объекту. Если перспективный результат заявителя удовлетворил, приступаем к следующему этапу — подготовке документа.

Итог работы оценщика — объективное значение рыночной стоимости, процесс получения которой подробно и обоснованно представлен в Отчете об оценке. Сертифицированные специалисты нашего центра, члены саморегулируемых организаций оценщиков, подготовят такой документ, что может стать основанием для пересмотра завышенной кадастровой стоимости соответствующим органом. По желанию заказчика, качество выполненных оценочных процедур подтверждается положительным заключением экспертов СРО.