Зачастую, накопив определенный капитал, перед человеком встает вопрос приумножения, или, по меньшей мере, сохранения имеющихся средств.
Наиболее типичные вложения, на сегодняшний день, представляют собой либо банковские депозиты, либо инвестиции в недвижимость.
Если с банковскими депозитами в целом, как и с арендой жилья, все весьма просто и прозрачно, то в случае с коммерческой недвижимостью ситуация не такая однозначная, поскольку коммерческая недвижимость, как бы это ни звучало, бывает разной, имеющей различную доходность, ликвидность, риски и т.д.
В данной статье перед автором стоит задача разобраться (насколько это возможно в условиях несовершенного рынка) в ставках доходности наиболее типичной коммерческой недвижимости, предлагающейся к аренде и продаже на территории г. Пензы. Под наиболее типичной коммерческой недвижимостью, подразумеваются объекты, которые наиболее точно и однозначно (среди всей массы недвижимости) позволяют судить об уровне арендных ставок и наиболее вероятных ценах продаж, не требующие значительного внимания (ремонт, специфика помещений, качество управления и т.д.). В данном случае, выбор весьма очевиден – помещения формата street-retail, расположенные на 1-ых этажах многоэтажных жилых домов.
Для сбора и обработки первичной информации оценщиком был проанализирован наиболее востребованный ресурс по продаже и аренде коммерческой недвижимости в г. Пенза – www.bazarpnz.ru. Период сбора информации с 1 января по 1 июня 2020 г., включительно. Дополнительно необходимо отметить, что влияние коронавируса, без сомнения, стало проявляться, в первую очередь, на рынке аренды, но на период сбора информации отмечается рост (увеличение) именно количества предложений. Динамика уровня арендной ставки проявится позднее, поэтому данные можно считать репрезентативными.
Внутри сегмента street-retail необходимо также выделить наиболее характерные группы:
- 1 группа – наиболее привлекательные помещения, расположенные вдоль основных транспортных магистралей города (микрорайона) и (или) пешеходных потоков, в составе наиболее востребованных ЖК, возраст которых, как правило (но не безусловно), не превышает 10 лет.
- 2 группа – помещения, расположенные в глубине микрорайона, на второстепенных улицах города, на окраинах (развивающиеся микрорайоны), но возраст самих многоэтажных домов, как и в случае, с 1-ой группой, как правило (но не безусловно), не превышает 10 лет.
- 3 группа – прочие помещения, расположенные в домах более ранних годов постройки, в не самых проходных местах, имеющие наименьшую привлекательность, по сравнению с 1-ой и 2-ой группой.
Так, начнем с цен продаж. Информация о проведенных сделках купли-продажи помещений формата street-retail, является, в массе своей, закрытой. Даже в случае наличия у оценщика данных, полученных в ходе бесед с участниками рынка, каким-либо образом использовать их не представляется возможным, поскольку данные, полученные в устной форме нельзя подтвердить и обосновать.
В соответствии с одним из основных принципов оценки – принципом замещения[1], а также открытыми данными по продажам различной недвижимости на территории Российской Федерации (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов)[2][3], учитывая также, что рынок коммерческой недвижимости г. Пензы нельзя отнести к развитому рынку, следует отметить, что цены продаж и интерес покупателей находится между нижней границей интервала значений и его серединой (возможны исключения, в случаях с уникальными объектами).
Необходимо также отметить, что отнесение каждого конкретного объекта к той, или иной группе, производилось оценщиком индивидуально, поскольку однозначных и непротиворечивых критериев, при выбранной сегментации, определить не представляется возможным, поскольку порой, даже объекты, расположенные в одном доме, имеют значительную разницу в цене (использованные объекты в приложениях к анализу приведены), поэтому оценщик опирался на собственное знание г. Пензы и опыт в оценке.
Общее количество объектов, представленных к продаже –117, основные статистические показатели представлены ниже:
| Количество объявлений, шт. | От, руб./кв.м. | До, руб./кв.м. | Среднее, с учетом скидки на торг 15%, руб./кв.м.[4] | Медиана, с учетом скидки на торг 15%, руб./кв.м. | |
| 1 группа | 20 | 60 000 | 177 966 | 89 619 | 84 968 |
| 2 группа | 68 | 26 522 | 125 000 | 56 555 | 55 936 |
| 3 группа | 29 | 13 556 | 106 250 | 40 545 | 40 321 |
Далее, перейдем к арендным ставкам, общее количество предложений к аренде — 123:
| Количество объявлений, шт. | От, руб./кв.м. | До, руб./кв.м. | Среднее, с учетом скидки на торг 5%, руб./кв.м. | Медиана, с учетом скидки на торг 5%, руб./кв.м. | |
| 1 группа | 22 | 400 | 1 200 | 711 | 681 |
| 2 группа | 84 | 308 | 1 667 | 577 | 570 |
| 3 группа | 17 | 179 | 714 | 400 | 380 |
Если в случае с ценами сделок (предложений) дополнительно никаких операций (кроме корректировки на торг) производить не требуется, то в случае с арендой, необходимо «очистить» арендные ставки от наиболее типичных расходов, связанных с эксплуатацией недвижимости и от влияния фактора недозагрузки. Средние данные по операционным расходам, с учетом коэффициента недозагрузки, в различных справочниках, находятся на уровне ~20-30%. Поскольку недвижимость формата street-retailне требует значительных расходов на содержание и эксплуатацию, а коммунальные услуги и сопутствующие ведению деятельности, расходы, как правило, оплачиваются арендатором, оценщик посчитал возможным использовать значение коэффициента операционных расходов, с учетом недозагрузки, на уровне 20% (т.е. при оптимистичном сценарии).
Таким образом, чистый доход от аренды помещений составит:
| Среднее значение, руб./кв.м. в год | Медиана, руб./кв.м. в год | |
| 1 группа | 6 826 | 6 538 |
| 2 группа | 5 539 | 5 472 |
| 3 группа | 3 840 | 3 648 |
Таким образом, ставка доходности для помещений формата street-retail находится на уровне (медианное значение далее не используем, поскольку оно сопоставимо со средним арифметическим):
| № группы | Доходность (среднее) |
| 1 | 7,62% |
| 2 | 9,79% |
| 3 | 9,47% |
Выводы:
- Уровень доходности в среднем, не высок, поскольку на сегодняшний день, рублевые вклады являются не менее рискованным вложением, чем вложения в недвижимость формата street-retail. Кроме того, инвесторы рассчитывают на рост стоимости недвижимости с течением времени, что не подтверждается анализом рынка, т.к. за последние 5 лет цены предложения, в среднем, даже снижаются;
- Необходимо отметить, что, даже несмотря на видимую простоту и прозрачность аренды помещений формата street-retail, тут также присутствуют свои «подводные камни», поэтому определенный средний уровень типичных затрат и недозагрузки можно считать, как для наиболее успешных и не проблемных объектов. Для прочих соответственно, уровень доходности будет еще ниже. К примеру, при 30%-ых расходах, ставка доходности для 2-ой группы составит около 8,5%.
- Для инвестирования следует рассматривать, в первую очередь, наиболее типичные объекты из 2-ой и 3-ей группы;
- В ряде случаев доходность от вложений в помещения формата street-retailнаходится на уровне банковских депозитов и даже ниже;
- Ориентиром при покупке является диапазон цен 40 000 – 60 000 руб./кв.м. за помещения 2-ой группы, с ремонтом, готовые к сдаче в аренду(наиболее типичные предложения);
- Ориентиром при аренде является диапазон арендных ставок 500-650 руб./кв.м.за помещения 2-ой группы, с ремонтом, готовые к сдаче в аренду (наиболее типичные предложения);
- 2/3 от общего количества предложений, приходится на помещения, общей стоимостью от 2 до 7,7 млн. руб., при средней стоимости 1 кв.м. 53 405 руб. (с учетом скидки на торг 15%) в данном диапазоне.
- При покупке, по площади ориентиром являются помещения от 40 до 200 кв.м. (74% от общего количества предложений);
- При аренде, по площади ориентиром являются помещения от 33 до 165 кв.м. (70% от общего количества предложений);
- Как правило, продаются помещения с арендопригодным ремонтом (не обязательно «свежий», но арендопригодный). ~20% имеют черновую отделку, ~15% требуют проведения ремонтных работ (в т.ч. и капитального ремонта).
- В случае, если инвестор закладывает доходность на уровне 12%, при цене 60 000 руб./кв.м., арендная ставка должна находится на уровне 750 руб./кв.м. (без учета скидки на торг и операционных расходов), что конечно же, очень маловероятно. При покупке наиболее привлекательных объектов (помещения вдоль магистралей ЖК «Триумф», ЖК «Фаворит», ЖК «Прилесный», эко-квартал «Запрудный», ЖК «Новые Сады» и некоторые другие), цены на которые находятся на уровне 100 000 руб./кв.м., при адекватной доходности в 9%, требуется извлекать арендный доход на уровне 1 000 руб./кв.м., с учетом сдачи в аренду всей площади (общая полезная и подсобная).
Таблица с положенной в основу статьи базой предложений о продаже объектов в связи с ее большим размером выведена в отдельный документ, который можно скачать тут.
Примечания
[1]Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.
[2] https://bankrot.fedresurs.ru/
[3]https://torgi.gov.ru/index.html
[4]Скидка на торг принималась равной 15% для цен предложений и 5% для арендных ставок. Скидка на цены предложений, как правило, существенно выше, чем при аренде, поскольку, в большинстве случаев, арендодатели заинтересованы в более скорой сдаче объектов в аренду, чем при продаже
Анализ подготовлен специалистами ООО “Межрегиональный центр независимой оценки” и основан на последних официальных данных по состоянию на 07.07.2020 года.
Анализ может быть использован со ссылкой на ООО “Межрегиональный центр независимой оценки” (mcno.ru).
Если Вы обнаружили ошибки в тексте, просим сообщить на почту: mcno@inbox.ru