Рыночная стоимость имущества – это количественный показатель, в денежном выражении. Проще говоря, это стоимость, за которую покупатель готов приобрести, а продавец продать имущество, на свободном и конкурентном рынке.
Отличительные черты
Процесс определения рыночной стоимости регламентируется действующим законодательством. В законе также отображены основные черты, характеризующие специфический процесс оценки имущества:
- оценка может проводиться исключительно в контексте рыночной цены, то есть определяться в сравнении с теми ценами, которые актуальны на дату проведения оценки;
- оцененное имущество не обязательно к продаже или к покупке;
- полное соответствие стоимости сделки и рыночной цены.
Расчет рыночной стоимости проводится исключительно в контексте открытых рыночных отношений. Поэтому такую величину можно назвать усредненным показателем.
В каких ситуациях требуется оценка
Необходимость в проведении оценочных работ может возникнуть в следующих случаях:
- если будет проводиться конфискация активов для государства;
- определение стоимости имущества для заключения лизингового или кредитного договора, ипотечного;
- для определения величины вкладов;
- для определения рыночной стоимости акций АО;
- если открыта процедура банкротства, то реализуемое имущество подлежит независимой оценке;
- перед куплей-продажей имущества.
Методики расчета
- Метод сравнительных продаж. Имущество в таком случае оценивается путем сравнения цен на аналогичные вещи. Таким способом можно оценить практически все, недвижимость, акции, землю. Методика применима в 90% случаев.
- Метод затрат. В данном случае оцениваются гипотетические издержки, то есть, сколько уйдет средств на восстановление объекта.
- Доходный метод. Способ подразумевает учет вероятной прибыли, которую может принести имущество. Как правило, такой способ используются при определении ликвидности бизнеса или акций. В то же время, способ достаточно трудоёмкий и сложность состоит в том, что очень сложно спрогнозировать ставки дисконтирования или провести мониторинг определенной отрасли бизнеса.
Виды оценки
На сегодняшний день выделяют несколько процедур проведения оценки имущества.
По подходу к определению стоимости:
- массовая, то есть одновременно оценивается несколько объектов;
- индивидуальная, соответственно, оценке подвергается отдельно взятый объект.
По типу имущества:
- оценивание недвижимого имущества;
- движимого;
- оценка бизнеса.
В зависимости от способа расчета выделяют:
- рыночную оценку, то есть реальную и обоснованную;
- инвестиционную, то оценка ожидаемого дохода;
- ликвидационная, используется в случаях, когда имущество подлежит реализации, независимо есть ли на него спрос или нет;
- для определения налоговой базы;
- утилизационная, в этом случае учитываются все затраты, включая и процесс утилизации.
Оценка недвижимости
В отношении недвижимого имущества проводится два вида оценки:
- инвентаризационная, то есть на размер стоимости влияют технические характеристики объекта;
- кадастровая оценка, это учет не только технических характеристик, но и рыночной стоимости.
Страховая оценка
Часто, в момент заключения страхового договора, заказчик сталкивается с термином – страховая оценка. Эту величину определяют две стороны – страховщик и страхователь, но ответственность за правильность определения стоимости лежит полностью на страховом агенте. Чтобы правильно оценить имущество, страховщику может потребоваться балансовая стоимость, документальное подтверждение покупки, к примеру, чеки или квитанции. Страховщик может проанализировать рынок, то есть он не ограничен на уровне закона в методиках определения страховой оценки.
Процедура проведения оценки
Прежде всего заказчику необходимо выбрать уполномоченную организацию, сотрудники которой должны иметь сертификаты на право осуществления этой деятельности.
Затем проводятся предварительные консультации между заказчиком и исполнителем. Заказчик определяет цели проведения оценки. После этого согласовывается стоимость работ, и подписывается договор. В договоре рекомендуется четко пописать объект, подлежащий оцениванию, срок выполнения работ и их стоимость.
Оценщик в обязательном порядке выезжает на объект, который подлежит оцениванию, осматривает имущество, либо если предмет договора документы – то их. Готовит фотоотчет.
В случаях, когда оценка проводится для возмещения материального ущерба, то лучше всего, чтобы на месте происшествия присутствовала виновная сторона, в противном случае, оценка может быть опротестована в судебном порядке. После осмотра объекта оценщик обрабатывает полученную информацию, анализирует ее и проводит расчеты. В итоге, заказчик на руки получает готовый отчет и может оплатить выполненные работы.